Thị trường bất động sản đang xuất hiện nghịch lý rõ nét khi giá nhà vẫn neo cao và giao dịch bắt đầu giảm mạnh.

Báo cáo quý I/2026 của Công ty TNHH Cushman & Wakefield cho thấy Hà Nội và TP HCM gần như không còn nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân. Thị trường hiện chủ yếu là các dự án cao cấp với giá sơ cấp phổ biến 90-100 triệu đồng/m².

Giá nhà vượt “ngưỡng chịu đựng”

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield, với mặt bằng giá hiện nay, một hộ gia đình có thể mất từ 50-85 năm tích lũy mới mua được nhà. Điều đáng nói, thu nhập của người dân không tăng tương ứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản.

Đây là nguyên nhân chính khiến thanh khoản tại Hà Nội và TP HCM bắt đầu suy giảm dù nguồn cung mới vẫn được tung ra thị trường. Riêng tại TP HCM, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý I/2026 chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung sơ cấp.

Không chỉ người mua ở thực rời xa thị trường, giới đầu tư cũng bắt đầu giảm hứng thú với căn hộ. Một trong những “điểm gãy” lớn nhất hiện nay là tỷ suất cho thuê lao dốc.

Nếu giai đoạn trước, đầu tư căn hộ có thể mang lại lợi nhuận cho thuê 8-10% mỗi năm thì hiện nay chỉ còn khoảng 3-4%. Với căn hộ giá 10-12 tỷ đồng, mức cho thuê phổ biến chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, không đủ hấp dẫn để bù chi phí vốn và áp lực lãi vay.

Điều này cho thấy giá nhà đang bị đẩy lên quá nhanh so với giá trị khai thác thực tế của tài sản. Khi cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư đều suy yếu, thị trường buộc phải bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Không còn đất cho đầu cơ ngắn hạn

Theo TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời kỳ tăng nóng và các cơn sốt đất diện rộng sẽ khó lặp lại. Hệ thống pháp luật mới đang dần siết lại hoạt động đầu cơ, trong khi mặt bằng giá hiện đã ở mức quá cao để dòng tiền đầu cơ tiếp tục “đẩy sóng” như trước.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc khi thanh khoản giảm, nhà đầu tư không còn mặn mà với chiến lược “lướt sóng”.

Thay vì tăng giá mạnh, thị trường hiện bắt đầu xuất hiện xu hướng “điều chỉnh mềm”. Các chủ đầu tư không giảm giá trực tiếp nhưng phải kéo dài tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu và tung nhiều chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, khi giá đất được xác định ngày càng sát giá thị trường, khả năng giảm sâu trên diện rộng là rất khó xảy ra. Tuy nhiên, áp lực thanh khoản sẽ buộc doanh nghiệp phải giảm kỳ vọng lợi nhuận nếu muốn bán được hàng.

Điểm đáng chú ý là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô đắt đỏ sang các địa phương có giá dễ tiếp cận hơn như Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu. Điều này phản ánh thực tế rằng nhu cầu ở thật vẫn tồn tại, nhưng đang bị “đẩy bật” khỏi các đô thị lớn vì giá quá cao.

Theo các chuyên gia, vấn đề lớn nhất hiện nay không còn là thiếu nguồn cung mà là lệch pha nguồn cung. Thị trường đang dư thừa nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Bà Ngọc cho rằng việc định giá đất cần gắn với quy hoạch và mục tiêu phát triển từng khu vực. Nếu một địa bàn được định hướng phát triển nhà ở giá phù hợp nhưng một vài dự án đẩy giá quá cao, toàn bộ mặt bằng giá sẽ bị kéo lên theo, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang bước sang giai đoạn mà giá trị thực sẽ quyết định hiệu quả đầu tư.

Theo ông Đính, chiến lược “lướt sóng”, chạy theo tin đồn hay mua bán theo tâm lý đám đông sẽ ngày càng rủi ro. Nhà đầu tư hiện buộc phải quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực, nhu cầu ở thực, hạ tầng và quy hoạch dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

“Thị trường hiện nay đã khác. Những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng thực sẽ rất khó thanh khoản”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo cafeland.vn

Giá nhà tăng mạnh nhiều năm liền đang làm thay đổi hành vi của người. Người chọn chờ đợi, người chấp nhận vay nợ mua nhà, trong khi một bộ phận xem thuê nhà là lựa chọn tối ưu.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm nay, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở, khu đô thị với tổng diện tích khoảng 434 ha và tổng vốn đầu tư hơn 118.786 tỷ đồng, tăng 5 dự án so với cùng kỳ năm trước.

Hiện toàn thành phố đang triển khai 96 dự án nhà ở với quy mô hơn 95.400 căn, gồm 87.279 căn hộ chung cư và 8.136 căn nhà thấp tầng.

Phần lớn là nhà cao cấp

Riêng trong 5 tháng đầu năm nay, TP.HCM có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Đồng thời, 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai, cung cấp ra thị trường 16.328 căn nhà với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự lệch pha rõ nét.

Trong tổng số hơn 16.300 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xu hướng này cũng được ghi nhận trong các báo cáo của Savills, CBRE, Avison Young và JLL Việt Nam. Theo các đơn vị nghiên cứu, khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc phân khúc cao cấp. Ngay cả tại các địa bàn mới sáp nhập như Bình Dương cũ, nhiều dự án căn hộ mới hiện có giá 60-70 triệu đồng/m2, thuộc nhóm trung – cao cấp.

Việc thị trường ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm giá cao diễn ra trong bối cảnh chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng. Theo các chuyên gia, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều tăng mạnh trong những năm gần đây, khiến việc phát triển nhà ở giá thấp trở nên kém hiệu quả. Vì vậy, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.

Hệ quả là giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới, không chỉ tại TP.HCM mà còn ở nhiều đô thị lớn khác.

Dữ liệu của Avison Young cho thấy trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025.

Vào đầu quý II năm nay, dữ liệu đơn vị này cho thấy giá căn hộ mở bán mới trung bình đã đạt khoảng 3.900 USD/m2 (102 triệu đồng/m2) tại TP.HCM và 3.950 USD/m2 (gần 104 triệu đồng/m2) tại Hà Nội.

Giấc mơ an cư ngày càng xa

Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp và giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà của người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Không chỉ đối mặt với giá nhà leo thang, khả năng tích lũy của người lao động đô thị còn bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị đã tăng 0,84% trong tháng 4, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng tăng mạnh nhất. Giá thuê nhà cũng có xu hướng đi lên, khiến nhiều người khó dành dụm đủ khoản tiền trả trước để mua nhà.

Bên cạnh áp lực tài chính, tư duy về sở hữu nhà của thế hệ trẻ cũng đang có những thay đổi đáng kể. Khảo sát của Happiness Saigon thực hiện đầu năm 2026 với 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba ưu tiên chi tiêu hàng đầu trong những năm tới. Điều này cho thấy nhiều người trẻ bắt đầu cân nhắc lại chi phí cơ hội của việc mua nhà, thay vì dành phần lớn nguồn lực tài chính cho một tài sản dài hạn.

Từ thực tế đó, Avison Young nhận định người trẻ hiện nay đang hình thành 3 nhóm hành vi chính trên thị trường nhà ở.

Nhóm thứ nhất là “chờ cơ hội”, gồm những người vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để giảm thiểu rủi ro tài chính. Họ theo dõi diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới, đồng thời tập trung tích lũy thêm vốn.

Trong bối cảnh lãi vay mua nhà năm 2026 được dự báo tăng thêm 3-4 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái, xu hướng chờ đợi được cho là sẽ tiếp tục gia tăng. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ. Điều này khiến nhu cầu tìm hiểu thị trường vẫn hiện hữu nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế ngày càng giảm.

Nhóm thứ 2 là “hành động”, chấp nhận rủi ro tài chính ở mức nhất định để sở hữu nhà càng sớm càng tốt. Theo nhóm này, việc chờ đợi chỉ khiến cơ hội mua nhà ngày càng thu hẹp khi giá bán liên tục tăng.

Để hiện thực hóa kế hoạch, họ sẵn sàng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20 km nhằm tìm kiếm những căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Đây cũng là lực cầu quan trọng giúp hấp thụ nguồn cung tại các địa bàn giáp ranh TP.HCM cũ như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một.

Tuy nhiên, phần lớn người mua trong nhóm này phải dựa vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc vay tới 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài trong 10-20 năm.

Ngoài ra, họ cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng giữ tài sản dài hạn. “Dù vậy, nếu lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng, nhóm 2 có thể tạo lập chỗ ở ổn định”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.

Trong khi đó, nhóm người thứ 3 không còn quá đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà là một lựa chọn tài chính chủ động nhằm duy trì sự linh hoạt trong công việc và cuộc sống. Việc thuê nhà giúp giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng phù hợp với thu nhập, đồng thời cho phép phân bổ nguồn vốn sang các kênh đầu tư hoặc mục tiêu phát triển cá nhân khác.

Theo Avison Young, quyết định thuê nhà của nhóm này không hoàn toàn xuất phát từ hạn chế tài chính mà còn phản ánh sự thay đổi trong quan niệm về tài sản và chất lượng sống của thế hệ trẻ hiện nay.

Theo cafeland.vn

Chuẩn bị đi qua 6 tháng đầu năm 2026, bức tranh kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều gam màu sáng trong sản xuất, xuất khẩu, đầu tư công và dòng vốn FDI. Trong khi đó, thị trường bất động sản cũng bước vào giai đoạn chuyển trạng thái quan trọng khi thanh khoản giảm tốc, các chủ thể thận trọng hơn và nhu cầu thực dần trở thành lực đỡ chính. Những chuyển động này được dự báo sẽ tiếp tục định hình thị trường trong nửa còn lại của năm.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc

5 tháng đầu năm 2026, nền kinh tế Việt Nam có nhiều điểm sáng. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 9,1% so với cùng kỳ, kim ngạch xuất nhập khẩu ước đạt 445,12 tỷ USD, FDI đăng ký vượt 24 tỷ USD. Giải ngân vốn đầu tư công đến hết tháng 5 ước đạt 219,4 nghìn tỷ đồng, bằng 21,6% kế hoạch, so với cùng kỳ tương đương về tỷ lệ và cao hơn khoảng 34,8 nghìn tỷ đồng về số tuyệt đối.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đã phản ánh phần nào những thay đổi của nền kinh tế. Nếu năm 2025 được xem là giai đoạn phục hồi mạnh mẽ về tâm lý và giá bán, thì nửa đầu năm 2026 lại cho thấy sự chuyển dịch sang trạng thái thận trọng hơn dù vẫn tồn tại trạng thái bất cân xứng cung – cầu.

Sau nhiều năm liên tục leo thang, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục xác lập kỷ lục mới với mức giá mở bán trung bình lên tới 128 triệu đồng/m², cao nhất cả nước. Tương tự, báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy đến hết tháng 5, phân khúc cao cấp chiếm gần 90% tổng nguồn cung mới, còn nhà ở bình dân không ghi nhận dự án mới nào.

Chia sẻ tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản” diễn ra mới đây, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield nhận định, với mức giá đạt ngưỡng 90 – 100 triệu đồng/m², một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó khăn, nhà đầu tư cũng bắt đầu phải thay đổi chiến lược trước thực trạng giá nhà neo cao. Điều này xuất phát từ việc lợi suất cho thuê giảm mạnh, chỉ khoảng 3 – 4% trong khi cách đây 10 năm có thể đạt mức 8 – 10%.

Trong khi đó, mặt bằng lãi vay mua nhà có xu hướng duy trì ở mức cao hơn (mức cố định 8,5 – 10% và thả nổi 11 – 15%), đang gây áp lực lên thanh khoản, khiến giá nhà trên cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng có hiện tượng điều chỉnh giảm, theo SSI Research.

Thực tế, theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tỷ lệ lớn (70 – 90% giá trị sản phẩm) đã xuất hiện tình trạng giảm giá bán khoảng 100 – 300 triệu đồng đối với sản phẩm chung cư, nhà thấp tầng. Tại một số khu vực từng tăng trưởng nóng cũng ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Dữ liệu từ VARS cũng cho thấy, tốc độ thanh khoản của thị trường đang có dấu hiệu chậm lại. Trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 58%, giảm so với quý trước. Tại Hà Nội và các khu vực vùng ven, lượng giao dịch chuyển nhượng cũng giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua sau giai đoạn giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Đặc biệt, các dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m² đang ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm hơn đáng kể. Dù vẫn thu hút sự quan tâm của một nhóm khách hàng nhất định, phân khúc siêu cao cấp bắt đầu đối mặt với áp lực thanh khoản khi tệp khách hàng đủ năng lực tài chính ngày càng thu hẹp.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và dư địa tăng giá không còn hấp dẫn như trước, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Điều này cũng cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác thực tế của bất động sản.

Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” mới đây, PGS. TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, cho rằng nếu trước đây nhiều người mặc định bất động sản là loại tài sản luôn tăng giá, thì nay cần nhìn nhận đây là một tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố cụ thể.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá hợp lý, tính thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình và cho rằng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào những dự án có tính minh bạch cao, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa hình thành nhu cầu thực đang đối mặt với áp lực lớn hơn.

Nhìn tổng thể, nửa đầu năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản. Thay vì tăng trưởng dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, thị trường đang dần quay về với các yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực, khả năng khai thác sử dụng và giá trị vận hành dài hạn.

Dự báo 6 tháng cuối năm 2026: Thị trường phân hóa mạnh, nhu cầu thực dẫn dắt thanh khoản

Các chuyên gia nhận định, nửa cuối năm 2026 sẽ không xuất hiện những cơn sốt đất diện rộng như các giai đoạn trước. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng bước vào một chu kỳ phát triển mới với mức độ chọn lọc cao hơn và sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Một trong những động lực quan trọng nhất tiếp tục đến từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công và phát triển hạ tầng. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, đồng thời tạo thêm cơ hội cho các địa phương ngoài hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ khác đáng kể so với các chu kỳ trước. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay yếu tố khai thác thực tế đang được đặt lên hàng đầu.

Sự thay đổi này diễn ra đồng thời với quá trình minh bạch hóa và hoàn thiện khung pháp lý của thị trường. Việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch, đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia trong năm 2026, đẩy mạnh định danh bất động sản, quản lý giao dịch và các chính sách hướng tới kiểm soát đầu cơ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và chuyên nghiệp hơn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, đại diện Cushman & Wakefield, nửa cuối năm sẽ là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới theo hướng thận trọng hơn. Người mua sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, trong khi các chủ đầu tư phải tính toán cẩn trọng hơn nhằm nâng cao thanh khoản.

Cũng tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng giai đoạn sốt giá bất hợp lý có thể chấm dứt, dù giá bất động sản khó giảm sâu. Tình trạng đầu cơ, thổi giá có khả năng suy giảm, trong khi một số phân khúc có thể chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ.

Ông Thỏa lý giải, khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được thúc đẩy, cùng với việc các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, tình trạng đầu cơ, thổi giá có thể giảm dần, giúp thị trường vận hành theo hướng lành mạnh hơn.

Sự thay đổi không chỉ đến từ phía thị trường mà còn đến từ chính hành vi của người mua. Theo Avison Young Việt Nam, quan điểm sở hữu nhà của thế hệ trẻ đang thay đổi đáng kể dưới tác động của khả năng chi trả, nhân khẩu học và xu hướng tiêu dùng mới. Khi giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước quyết định sở hữu bất động sản.

Từ góc nhìn đó, nhà ở thương mại giá phù hợp tại các đô thị vệ tinh được đánh giá là một trong những phân khúc đáng chú ý của chu kỳ tới. Sự phát triển của hạ tầng giao thông, các đô thị mới và mô hình TOD được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình giãn dân, tạo động lực cho nhu cầu nhà ở ngoài khu vực trung tâm.

Diễn biến này cũng phù hợp với định hướng phát triển đô thị của hai thị trường lớn nhất cả nước. Tại Hà Nội, chủ trương giãn dân khỏi khu vực lõi cùng việc đẩy mạnh phát triển các đô thị phía Đông, phía Bắc và dọc các tuyến giao thông trọng điểm đang mở ra dư địa cho những cực tăng trưởng mới. Trong khi đó, TP.HCM tiếp tục định hướng hạn chế phát triển nhà ở cao tầng trong khu vực nội đô, thúc đẩy quá trình mở rộng không gian đô thị về các khu vực vệ tinh và các địa phương lân cận.

Avison Young Việt Nam cũng dự báo thị trường nhà cho thuê sẽ dần chuyên biệt hơn, đặt trong bối cảnh lãnh đạo Đảng và Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030.

Ngoài phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics và các loại hình gắn với nền kinh tế số cũng được đánh giá có triển vọng tích cực nhờ dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng. Cùng với xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu về hạ tầng công nghiệp, kho vận và trung tâm dữ liệu được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển xanh đang dần trở thành một tiêu chí cạnh tranh mới của thị trường. Khi Việt Nam thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng xanh và phát triển tài chính xanh, các dự án bất động sản tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường và đáp ứng tiêu chuẩn ESG được dự báo sẽ nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ nhà đầu tư cũng như các tổ chức tài chính.

Song hành với những cơ hội và xu hướng mới, thị trường vẫn phải đối mặt với một số thách thức hiện hữu. Ở góc độ tài chính, theo PGS. TS. Ngô Trí Long, mặt bằng lãi suất khó quay lại thời kỳ vốn rẻ, trong khi tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án hoàn thiện pháp lý và những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp, logistics.

Điều này khiến chiến lược đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững.

Nhìn tổng thể, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Cơ hội sẽ tập trung vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, hưởng lợi từ hạ tầng và quá trình đô thị hóa, trong khi những sản phẩm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính lớn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ đối mặt với nhiều áp lực hơn trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao giá trị thực và hiệu quả khai thác dài hạn.

Theo reatimes.vn

Hàng loạt dự án giao thông, trường học, công viên, nhà ở xã hội và các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ được triển khai tại phường Bồ Đề trong giai đoạn 2026-2030.