Chung cư Hà Nội tăng nguồn cung nhưng người mua ở thực vẫn khó tiếp cận
Nguồn cung chung cư Hà Nội tăng mạnh nhưng phần lớn là phân khúc cao cấp, khiến người mua có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.
Nguồn cung chung cư dồi dào nhưng sức mua chững lại. Ảnh: Bình Nguyên
Thị trường bất động sản nhà ở đang bước vào giai đoạn phục hồi với nguồn cung cải thiện đáng kể.
Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, cho thấy tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Tuy vậy, riêng quý II/2026, thị trường chỉ ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới, giảm 10% so với quý I và thấp hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn hoặc khu vực đang phát triển hạ tầng.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá vượt xa khả năng chi trả của người mua có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, khiến nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm tại các khu vực xa trung tâm với điều kiện hạ tầng và tiện ích còn hạn chế.
Một số dự án dù đã đủ điều kiện mở bán vẫn kéo dài thời gian thăm dò thị trường, phản ánh tâm lý thận trọng của chủ đầu tư trong bối cảnh sức mua chưa thực sự ổn định.
Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, niềm tin vào thị trường đang cải thiện nhưng quyết định mua nhà không còn chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tăng. Thay vào đó, quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, chất lượng sống và khả năng tài chính trở thành những tiêu chí được người mua ưu tiên.
Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển khỏi tư duy “phải ở trung tâm”. Theo khảo sát, 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản cho giai đoạn 3-5 năm tới.
Ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn – cho biết, người mua lựa chọn vùng ven không chỉ vì giá thấp hơn mà còn để có không gian sống rộng hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kỳ vọng vào sự cải thiện của hạ tầng trong tương lai. Theo ông, lợi thế của khu vực vùng ven hiện nay nằm ở dư địa phát triển và triển vọng tăng trưởng rõ ràng hơn so với trước đây.
Trong khi đó, khảo sát của CBRE cũng cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn mới khi nguồn cung đạt mức cao nhất của nửa đầu năm trong vòng 5 năm trở lại đây nhưng thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Nhóm căn hộ có giá từ 80-110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 30% lượng mở bán mới, còn phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 35%. Riêng quý II, hơn 3.000 căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² được đưa ra thị trường tại các khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Việc nguồn cung tập trung vào khu vực nội đô khiến giá bán sơ cấp bình quân tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m², cao hơn 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, theo CBRE, mức tăng này chủ yếu phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn hàng, thay vì toàn bộ thị trường đồng loạt tăng giá.
Dù nguồn cung liên tục được bổ sung, sức mua không còn duy trì tốc độ như giai đoạn 2024-2025. Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với hai năm trước.
Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội – cho rằng, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua. Nếu trước đây nhiều khách hàng sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà ngay khi dự án mở bán, thì hiện nay, họ dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc khả năng trả nợ, mức giá và triển vọng của thị trường trước khi xuống tiền.
